寧夏住宅物業服務有限公司

目前上市的物業管理企業中，在港股上市的有彩生活、中海物業等7家物業服務企業;新三板掛牌的物業服務企業更是達到59家;而內地A股“物業第一股”的桂冠被南都物業摘下后，A股也成為物業服務企業重點沖擊的資本市場。目前正在積極準備在香港、國內外主板上市的物業公司有碧桂園物業、新大正物業、新城物業、長城物業、銀灣物業等。

隨著綜合實力的提高，龍頭企業和中等規模物業管理企業的差距在逐漸拉大。從主營業務收入的規模來看，物業管理企業分為兩個檔次：主營業務收入超過10億元的港股上市公司作為第一梯隊，主營業務收入不超過10億元的公司作為第二梯隊。

第一梯隊的企業的商業模式已經相當完善，包括了基礎物業管理服務和其他增值業務。截至2017年6月底，作為最早于港股上市的彩生活，其在管項目建筑面積為8.49億平方米，具有高于行業平均水平的盈利能力。綠城服務在管面積緊隨其后，為2億平方米，其主營業務收入較為突出，盈利能力處于行業中上水平。中奧到家簽約管理面積約6330萬平方米，相較于行業平均水平盈利能力一般。

第二梯隊的物業管理公司在管面積與第一梯隊差距較大，然而大部分企業的毛利率水平顯著低于第一梯隊。例如新三板上市的開元物業以及主板上市的南都物業。

物業管理行業會誕生多少家“獨角獸”?

2、彩生活布局互聯網盈利見成效，2018年“互聯網+物業”新時代到來

彩生活(1778HK)--全國領先的居住社區平臺服務運營商。彩生活服務集團有限公司為花樣年集團旗下物業管理資產拆分、重組衍化而來，發展成為如今全國領先的居住社區平臺服務運營商，主要為社區業主提供物業管理服務、工程服務和其它增值服務。

2015年之前，彩生活通過大量的兼并收購來擴張自己的在管面積來增加公司在高端住宅以及寫字樓上的管理比例，2016年實施戰略轉型，將公司拓展管理面積的主要驅動力從大量收并購轉變為輕資產管理輸出，即在第三方目標物業管理公司中持股 5-20%，以分享50%增值服務板塊收益。這一戰略轉型不僅有效緩解現金支出的負擔，也促進了增值服務板塊的快速拓展。增值服務方面，前期培育的社區生態圈項目已經有四個具備較強的變現能力(E能源、E停車、E租房、E理財)，三個孵化成功開始快速增長(E維修、E電梯、彩住宅)。自2016年公司戰略轉型以來，階段性的成果如下：

1、公司平臺服務面積實現快速擴張

2、彩之云APP注冊用戶不斷增加

3、交易額實現突破，平臺模式逐漸獲得市場驗證

4、維修、停車、租房、彩富人生等服務模塊走向成熟

3月19號彩生活發布2017年年報顯示，2017年度利潤較去年大幅增加，主要受益于彩之云平臺的快速發展以及小區生態圈業務的良好經營業績，以及小區租賃和銷售及相關增值服務收入增長所伴隨的可觀利潤。

2017年增值服務項利潤為219.9百萬元(2016年為121.5百萬元)，占2017年利潤總額的42.9%，而2016年則占30.2%，隨著互聯網平臺的繼續滲透，增值業務所創造的利潤將逐年提升并迎來爆發。

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公司主營收來源于三個方面，分別是：物業管理服務收入、傭金及交易費、社區租賃銷售及其他服務。和2016年相比，2017年增值服務中來自網上的推廣服務及租賃信息系統軟件使用費這一項增長迅猛，增長率為85.34%。通過彩生活平臺服務的建筑面積達到9億平方米，隨著合作物業的增加，這項數據的增速會越來越明顯。

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公司的上市在提高企業知名度的同時，也在品牌推廣及市場拓張上起到積極作用。2017年12月底數據顯示，彩生活簽約的住宅社區達到2384個，而2017年中彩生活新增管理面積大部分是通過投票方式獲得，這是彩生活品牌、服務質量、市場擴張等核心競爭力的體現。

彩生活的優勢：

1、推進智慧社區的建設，彩生活依托強大的客戶數據建立數據云系統來組織有效的社區服務，進而實現基礎物業服務訂單化，提升服務效率;

2、建立自動化、集中化、標準化的管理體系，在確保不同項目客戶體驗一致性的前提下根據不同的小區制定不同的收費標準，保證客戶滿意度;

3、小區服務線上平臺彩之云的建立，除了將線下繳費、維修、投訴等功能轉移到平臺上之外還增加了客戶經理預約拜訪的功能，進一步確保線下的基礎服務質量。

2017年彩生活的互聯網平臺已經給公司帶來巨大的收益，未來公司將繼續這方面的投入，而增值業務也將創造更大的價值。“互聯網+彩生活”已經走在行業的前列，2018年將繼續領航。

3、A股“物業第一股”南都物業積極擁抱互聯網

南都物業(603508)，A股物業管理行業第一股公司目前在行業內處于第二梯隊，作為A股第一家上市的物業管理企業備受關注，上市一個月的時間公司股價突破43元，較發行價19.5元漲幅超過100%，目前市值達到29.6億元。上市給公司帶來充足的資金流量而且快速提升公司的知名度，在未來公司的擴張上有積極的影響。

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南都物業成功上市

公司目前的主要服務按照業務類型分為物業管理服務與增值服務(清潔、家政、綠化、維修)。以下為2014--2017年南都物業的營收情況：

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總體來看，南都物業的營業收入呈現穩步的增長，年復合增長率超過20%。其中物業管理服務的收入占公司總收入的93%以上，該項目的毛利率為25%左右，而占比較小的增值服務項目的毛利率可以達到60%以上。在公司穩步拓張的同時增值業務方向的成長性更高，未來可以為公司創造更多的收益。

由于地域性限制，公司的業務集中在浙江省，杭州市的業務量占到公司總業務量的50%以上，這部分業務與目前新三板上市的開元物業相重合，具有極強的競爭性。從南都物業的收入來看，住宅類小區的收入站到公司營業收入的50%以上，住宅的類型主要是多層住宅、小高層、高層以及別墅，而辦公類與商業綜合體的物業管理收入比例則比較低。物業服務企業毛利率對比如下圖：

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從上表可以看到，彩生活作為物業管理企業的絕對龍頭目前的毛利率都明顯高于同行業平均水平，主要原因是彩生活的服務以薪酬金制為主，所以毛利率要遠高于以包干制為主的的物業公司。

南都物業的優勢在于單價與成本結構穩定，主營業務毛利率變化較小目前公司正處于拓張轉型階段，凈利率的波動比較大，而整體的盈利能力略高于同行業平均水平。

與彩生活相比，南都物業的業務收入略顯薄弱，未來三年公司的戰略是積極開拓外部市場并且深入探索社區O2O渠道的建設，通過互聯網平臺的建設介入多種第三方服務，在滿足業主需求的同時也可以提高增值業務的附加值。相信憑借A股“物業第一股”的稱號可以幫助南都物業更快的進行業務擴張。

4、總結

就像互聯網金融對于傳統金融，小米對于傳統手機行業的顛覆式創新一樣，傳統物業公司目前的經營方式、服務水平已經不能滿足公民意識日益增強的小區居民對于維護自身權益的要求。這種由傳統商業模式和行業管理體制造成的“窠臼”，對于互聯網企業來說更像是一次千載難逢的機遇。

新型物業公司成長空間巨大，新型物業公司通過社區服務線上平臺，領里社交平臺、O2O生態服務鏈、智能家居管理等眾多連接點將與小區家庭建立最為密集的聯系，并通過服務積累信譽來開展社區金融服務�？梢栽O想的是，物業線上服務平臺可能成為各大互聯網金融入口針對社區金融產品的整合服務提供者，比如電商型流量入口余額寶、社交型流量入口理財通、個人財務管理型流量入口隨手記等。

在商業模式和資本的驅動下，未來的互聯網型物業公司存在很多種可能。走向集眾多寵愛于一身的平臺型高富帥行列有很大機率。

2017年12月22日，騰訊發布了智慧社區開放平臺“騰訊海納”，意在改造傳統物業。這個行業的痛點在于：

1、云計算基礎設施搭建的痛點

2、用戶粘性低，信息傳遞困難的痛點

3、場景服務智能化低的痛點

越來越多的物業服務企業開始建立互聯網服務平臺，而資本市場也開始向這些企業伸出橄欖枝，2017年萬科物業同博裕資本以及58集團達成戰略合作，加大增值業務方向的投入。拓張的核心在于客戶群體的數量，通過并購、聯盟、合作的形式擴大客戶群，結合互聯網為客戶提供服務增加客戶的粘性，關鍵因素在于客戶群的數量以及服務的質量。以下為目前市場占有率前五十的物業公司的市值估測，未來物業管理企業的獨角獸也將從中誕生。

物業管理行業會誕生多少家“獨角獸”?

未來五年物業服務企業的拓展和競爭將更加激烈，是目前互聯網布局最完善的第一梯隊的彩生活等企業博得頭籌，還是積極擁抱互聯網轉型的第二梯隊的物業管理公司后來居上，我們粗略估測中國物業管理行業未來會至少誕生出萬億級的獨角獸2-3家、千億級市值的物業公司5-7家、百億市值的物業公司20-30家。誰將成為行業中的“獨角獸”讓我們拭目以待。